A 2025-ben elindított 3%-os kamatozású támogatott lakáshitel első ránézésre kedvező lehetőséget kínál azok számára, akik saját lakáshoz szeretnének jutni, különösen a fiatal családok körében. Közgazdasági szempontból azonban ez a lépés egy strukturálisan merev kínálatú piacon olyan keresleti többletet generálhat, amely várhatóan nem lakásépítések formájában, hanem az árak további emelkedésében ölthet testet. Jelen áttekintés elsősorban a lehetséges közgazdasági következményekre kíván kitérni.
Ha az infláció és az alapkamat mérséklődik, a 3%-os támogatott hitel relatív vonzereje csökkenhet, azonban, ha a piaci hitelek továbbra is jóval magasabb kamatszint mellett érhetők el, a támogatott konstrukció jelentős keresletélénkítő hatással bírhat. Ebben az esetben a program torzíthatja az ingatlanpiacot, mivel a negatív reálkamat mesterségesen ösztönözhet spekulatív vásárlásokat is. Fontos tehát, hogy az ilyen támogatások időzítése és volumenének szabályozása figyelembe vegye a reálkamatok alakulását, valamint az inflációs környezetet.
Fontos hangsúlyozni, hogy a lakáspiaci szegmensek közötti különbségek, például új építésű, használt, vagy agglomerációs ingatlanpiac, különbözőképpen reagálnak a támogatási programokra, így a hatás nem egységes, illetve a 3%-os támogatott hitel hatása nem azonos a különböző társadalmi és földrajzi csoportok körében sem. Az első lakásvásárlók, különösen azok, akik nem rendelkeznek szülői támogatással vagy korábbi ingatlantulajdonnal, érzékenyebben reagálhatnak bármilyen áremelkedésre, mivel számukra a belépési korlátot a teljes ingatlanár jelenti. Térségi szinten pedig a kereslet- és kínálati viszonyok nagymértékben eltérnek: míg a fővárosban és az agglomerációban a támogatott hitel inkább árnövelő hatással járhat, addig kisebb vidéki településeken, ahol a kínálat nem annyira szűkös, akár tényleges vásárlási lehetőséget is teremthet. Emellett a szociális helyzet alapján differenciált hatás is jelentkezik: az egyszülős családok vagy alacsonyabb jövedelmű háztartások esetében a támogatás önmagában kevés lehet, ha az önerő előteremtése továbbra is akadály marad.
Az alacsony kamatú hitel ugyanis nem önmagában hat a lakáspiaci egyensúlyra, hanem azon keresztül úgy, hogy olcsóbbá teszi a hitelből finanszírozott vásárlást, ezáltal eltolja a keresleti görbét. Ha azonban a kínálati oldal rugalmatlan, akkor az új kereslet nem új lakásokban, hanem magasabb árakban realizálódik. A 2016-ban bevezetett CSOK (más konstrukcióval már 2015-ben is létezett) és a 2021-es Zöld Otthon Program tapasztalatai már korábban is azt mutatták, hogy a támogatott hitelek rövid távon inkább árfelhajtó hatással járnak, mint kínálatbővítéssel. Mivel az említett programok hatásai jelentős területi és időbeli különbségeket mutattak, a korábbi tapasztalatok csak korlátozottan és kontextus-függően hasznosíthatók az aktuális döntéshozatalban.
Fontos árnyalat, hogy a lakáspiaci kínálat rugalmatlansága nem kizárólag természetes adottság, hanem intézményi és szabályozási döntések eredménye is. A telekpolitika, a várostervezési normák, az engedélyezési eljárások sebessége, valamint az építőipari szektor kapacitásfejlesztési lehetőségei mind befolyásolják azt, hogy a kínálat milyen gyorsan és milyen volumenben képes reagálni a kereslet változásaira. A kínálat strukturális merevsége tehát nem szükségszerű, hanem részben kezelhető feltéve, hogy megfelelő intézkedések (például digitális engedélyezési rendszerek, előregyártási technológiák támogatása, közszektor beruházási szerepének újragondolása) történnek a kapacitásbővítés irányába.
A kínálati oldalt számos tényező korlátozza: a beépíthető területek szűkössége, a spekulatív telektulajdonlás, az olykor lassú és kiszámíthatatlan engedélyeztetési folyamatok, az építőanyagok tartósan magas ára, valamint a kivitelezői kapacitások korlátossága mind azt eredményezik, hogy a lakásépítések volumene csak korlátozottan tud reagálni az emelkedő keresletre. Lényeges azonban megjegyezni, hogy a kínálat bővítése részben intézményi és szabályozási kérdés is, így bizonyos esetekben, például gyorsított eljárásokkal vagy célzott állami beruházásokkal még a középtávú reakció is lehetséges lehet.
Ilyen környezetben a támogatott hitel keresleti többletet teremt ugyan, de ez a többlet jellemzően az árakban csapódik le, nem pedig új kínálatban.
Bár a 3%-os kamatozású hitel célja a lakhatási célú vásárlás elősegítése, nem zárható ki annak lehetősége, hogy egyes szereplők spekulatív vagy visszaélésszerű módon igyekeznek kihasználni a konstrukciót. Ha a jogosultsági feltételek nem elég szigorúak, vagy azok betartatása gyenge, akkor olyan háztartások is hozzáférhetnek a támogatáshoz, amelyek valójában nem felelnek meg a feltételeknek, vagy másodlagos lakáscélokra használják a hitelt. Ez torzíthatja a versenyt a valóban rászoruló vevőkkel szemben, miközben a támogatás hatása éppen ellentétes irányba mutat: nem csökkenti, hanem fokozza a társadalmi egyenlőtlenségeket. E kockázatok kezeléséhez szükség lenne erőteljesebb adminisztratív ellenőrzésre, valamint a jogosultsági kritériumok pontosabb meghatározására, például kizárólag első lakás vásárlására, életkorhoz vagy jövedelmi szinthez kötve a kedvezményt.
A támogatott hitelek eszközár-növelő hatását célszerűbb nem általános inflációként, hanem eszközár-inflációként kezelni. Az ilyen típusú árnövekedés nem a fogyasztási javakat érinti, hanem a vagyontárgyakat, jelen esetben az ingatlanokat, amelynek társadalmi hatása az, hogy a vagyonnal már rendelkezők előnybe kerülnek, míg a vagyont felhalmozni kívánók lemaradnak. Ez a dinamika különösen fontos ott, ahol a lakhatás piaci alapon szerveződik, de az állam nem biztosít megfelelő alternatívákat a bérlakáspiacon vagy a szociális lakáspolitikában. Ennek következménye, hogy a lakásárak emelkedése éppen azokat a háztartásokat szoríthatja ki még inkább a piacról, akiket a politika elvileg segíteni szeretne. A támogatás nem feltétlenül csökkenti, sőt bizonyos feltételek mellett akár fokozhatja is a hozzáférési egyenlőtlenségeket.
A 3%-os hitel ezen túlmenően torzíthatja a piaci mechanizmusokat is. Az eladók és fejlesztők beárazzák a támogatásokat, vagyis az állami transzferek a vevő helyett végső soron a kínálati oldalhoz kerülnek, miközben az árak strukturálisan tovább emelkednek. Ez egy példa arra, amikor a kereslet oldali beavatkozás inflálja az eszközárakat. Mivel a kínálatot rövid távon nem lehet dinamikusan növelni, az újabb kereslet, bármilyen kedvezményes formában jelenjen is meg, az árakon keresztül kiszorító hatást fejt ki a jövedelmileg kevésbé tehetős háztartásokkal szemben. Ez a hatás különösen az első lakásvásárló fiatalokat sújtja, akik nem rendelkeznek korábbi ingatlantulajdonnal, így számukra az áremelkedés azonnali belépési korlátot jelent. Így, ahogy már szót ejtettünk róla, a társadalmi különbségek nem feltétlenül csökkennek, hanem újratermelődhetnek, sőt fokozódhatnak.
A hitelpolitika másik nem elhanyagolható következménye a háztartások eladósodottságának potenciális növekedése is. Bár a 3%-os kamat alacsony és első ránézésre stabil törlesztést ígér, mégis hozzájárulhat a lakásvásárlás árának nominális emelkedéséhez, vagyis a hitelösszegek is magasabbak lehetnek.
Noha a konstrukció nem hordoz árfolyamkockázatot, mint a 2008 előtti devizahitelek, az eladósodás kockázata továbbra is fennáll, különösen, ha a háztartások túlzott optimizmussal, alacsony önerővel és magas árú ingatlanokba fektetnek. A hitelfelvétel mögött álló eszközök (lakások) túlértékelődése esetén már egy kisebb piaci visszaesés is fizetési problémákat okozhat. A 2008 utáni válság tanulságait nem lehet közvetlenül alkalmazni, de a hasonlat felhívja a figyelmet arra, hogy a pénzügyi sérülékenység nem csupán kamatkockázatból, hanem értékelési és piaci dinamikákból is eredhet. A háztartások túlzott eladósodásának megelőzése érdekében indokolt lehet a támogatott hitelekhez kapcsolódó kockázatkezelési szabályok megerősítése. Emellett érdemes lenne a jövedelemarányos törlesztési és hitelfedezeti mutatókat területileg differenciálni, hogy a túlfűtött régiókban szigorúbb hitelplafonok lépjenek életbe.
Fontos továbbá látni, hogy a támogatott hitel ösztönözheti a spekulatív keresletet is. A befektetési célú vásárlók, akik részben saját tőkéből, részben pedig támogatott hitelből vásárolnak, versenyelőnybe kerülhetnek a ténylegesen lakhatási célú vásárlókkal szemben.
A támogatott hitelprogram, ha jogosultsági kritériumai nem elég szűkek, olyan háztartásokat is elérhet, amelyek önerőből is képesek lennének lakásvásárlásra. Ez nemcsak a célzott segítségnyújtás méltányosságát kérdőjelezi meg, hanem az erőforrás-allokáció hatékonyságát is, hiszen a közpénzből finanszírozott kamattámogatás olyanokhoz is eljuthat, akik piaci alapon is megoldanák lakhatásukat. Emellett a konstrukció fiskális költsége sem elhanyagolható: a támogatás közvetlen költségvetési terhet jelent, amely más lakáspolitikai eszközökkel, például bérlakásépítéssel vagy szociális alapú lakhatási támogatásokkal, esetleg magasabb társadalmi hozadék mellett hasznosulhatna. A gazdaságpolitikai döntések értékelésekor ezért fontos szempont, hogy nemcsak mit támogatunk, hanem azt is, hogy kit és milyen hatásfokkal.
Közgazdasági szempontból a 3%-os támogatott hitel bevezetésére olyan piaci környezetben került sor Magyarországon, amelyet strukturálisan korlátozott kínálat, már eleve magas lakásárak és növekvő társadalmi egyenlőtlenségek jellemeznek. A konstrukció önmagában nem tekinthető a lakhatási válság kiváltó okának, de alkalmas lehet annak további súlyosbítására, ha nem egészül ki a kínálatot növelő intézkedésekkel. Ilyen feltételek mellett keresletoldali beavatkozással a lakhatási válság nem csökkenthető, sőt, a probléma éppen a keresleti ösztönzők révén mélyülhet tovább.
A lakáspiac stabilizálása és társadalmi újraegyensúlyozása kínálatoldali eszközöket követelhetne meg: önkormányzati és állami bérlakásépítést, kooperatív lakásrendszereket, spekulációt fékező adókat, szabályozási egyszerűsítést és földpolitikai reformokat.
A 3%-os hitel tehát talán nem a lakhatási válság orvossága, hanem egy olyan eszköz, amely megfelelő szabályozás és kínálati ellensúly hiányában tovább torzíthatja a piacot. A megoldáshoz hasznos lenne a keresleti ösztönzők egyidejű összehangolása kínálatbővítő reformokkal.
Budapest, 2025. 07. 25.