Tényleg értelmetlen a magyarok azon törekvése, hogy lakást szeretnének vásárolni?

Sok helyen olvasható, hogy a jelenlegi fiataloknak nagyon nehéz dolguk van a saját lakáshoz jutás során, valamint, hogy a megoldás erre a problémára a nyugati példa, ahol a legtöbben nem tulajdonosok, hanem bérlők.

Ezt a problémát szeretném egy kissé más szemüvegen keresztül megvizsgálni. Figyelembe véve az új Otthon Start kölcsönt, ami jelenleg igencsak kedvező feltételeket biztosít egy leendő tulajdonos számára.

Elsőként megemlíteném, hogy hosszú évtizedek kulturális és történelmi eseményei köthetők ahhoz, hogy a magyar ember tulajdonos szeretne lenni. Ez feltehetőleg változni fog a generációk folyamán, de ehhez idő kell. Jelenleg az ingatlan mind befektetési szempont, mind pedig létbiztonságot megteremtő tényezőként él a köztudatban.

Ezzel szemben, nyugati országok példáját megtekintve, a munkaerő szabad áramlását gátló tényezőként jellemzik.

A probléma jelenkorban elsőre újkeletűnek tűnhet, azonban már elődjeink is szembesültek hasonló gondokkal, csak éppen más gazdasági fejlettségi szinten. Ingatlanhoz jutni mindig is drága volt és legtöbb esetben egy életre szóló beruházás. Ezért érdemes alaposan körbejárni a témát. Sok írás szól arról, hogy miért NEM érdemes saját tulajdonú ingatlanba fektetni. Én inkább arra szeretném felhívni a figyelmet, hogy miért ÉRDEMES ez mégis megtenni. Jellemzően korábban is hozzávetőleg ugyanannyi embernek okozott problémát a lakhatás mint most, valamint lakást venni mindig is nehéz volt. Az, hogy ez mostanában miért jelent ekkora problémát, azzal magyarázható, hogy mi magunk is a saját bőrünkön tapasztaljuk meg mindezt a jelenlegi társadalmi helyzetben.

Melyek a leggyakoribb ellenérvek?

„Nehéz előteremteni az önerőt!” Igaz. De sosem volt könnyű, a helyzet annyiban változott, hogy jelenleg sokkal kevesebb „áldozatot” hajlandóak hozni a fiatalok Ez egyrészt jó, hiszen ez azt jelenti, hogy szubjektíven magasabb jólétben élhetnek, nem kell kényszerpályán mozogniuk. Másrészt ezzel sokkal jobban kitolják, vagy elesnek az ingatlanvásárlás lehetőségétől, ami később fog lényegesen komolyabb problémákat okozni. Mit értek áldozat alatt? Például azt, hogy pár évig otthon lakik az illető a „mamahotelben” és az albérletre szánt összeget félreteszi alacsony kockázatú befektetésekbe.

„A mobilitás sokkal fontosabb!” Részben ezzel is egyetértek. Azonban itt is úgy vélem, hogy ez egy elméleti probléma. Ugyanis azokon a településeken, ahol az emberek, a fiatalok nyitottabbak, mobilabbak, ott jellemzően az ingatlan bérbeadása nem okoz különösebb kihívást, elnéptelenedő térségekben a bérbeadás nem valódi opció, azonban az ott lakók jellemzően kevésbé mobilak.

„Mi történik, ha elveszítem a munkahelyem?” Semmi, illetve ugyanaz, mint az albérlet esetében. Ha nem tudom fizetni az albérletet, felmondom vagy a bérbeadó mond fel. Mindkét esetben ki kell költözni és a lakhatást meg kell oldani. Míg az albérlet esetében a kifizetett bérleti díj végleg elveszett, addig a lakástulajdon esetében választhatunk a bérbeadás, mely esetben a törlesztőrészletet valószínűleg nagymértékben fedezi az albérleti díj, vagy az eladás mellett. Ez utóbbi valószínűleg lassabb folyamat, azonban a végén biztosan lesz valamekkora tőkénk, ami jó eséllyel magasabb, mint a befektetett összeg. Mivel az ingatlan a legtöbb esetben a legértékesebb vagyontárgyunk, igyekszünk rá vigyázni. Az elmúlt 40-50 évben, a 2010-es évek ingatlanválságát leszámítva, nem volt olyan időszak, amikor az emberek jelentős számban veszítették volna el az otthonukat. Autóbalesetben is meghalhatunk, mégsem erre tervezünk.

„Ha az önerőt befektetem több pénzem lesz!” Igaz lehet, ha elég sokáig élünk és elég kitartóak vagyunk, de nem vagyunk. Az USA-ban ez a differencia az elmúlt 30 évben 3-4% körül alakult. Ez azt jelenti, hogy pl. a 20%-os önerőnk évi 8%-kal kamatozik, és az ingatlanárak 4%-kal emelkednek akkor röpke 40 év alatt össze is jött az első ingatlanra a pénz. Hazánkban, ha valaki vett egy átlagos 2-2,5 szobás panellakást annak az ára 2008-ban 9-13 millió Ft körül mozgott elhelyezkedéstől függően, ugyanekkor az OTP részvény árfolyam 10 000 Ft körül volt, ma a lakás ára 60-90 millió Ft körül alakul az OTP részvény ára pedig 30 000 Ft. Persze, ha valaki kibocsátáskor 100 Ft-os névértéken megvette a részvényt és a mai napig tartja, azt a hozamot nem igazán lehet megverni. A többi esetben már nem egyértelmű a kép.

A helyzetet az sem könnyíti meg, hogy az inflációs kosárban nem szerepel a lakhatás költsége. Az ingatlan nem tulajdonlása idős korban válik csak igazán költségessé. Tételezzük fel, hogy egy házaspár tisztességesen ledolgozta az életét és nyugdíjas éveit éli. Ebben az esetben a nyugdíj BIZTOSAN alacsonyabb mértékben emelkedik, mint a lakhatás költsége, ez a tendencia egyre csak romlani fog. De ezt még valahogy talán ki tudják gazdálkodni. Azonban, ha az egyikük elhalálozik, akkor a másik már egészen biztosan reménytelen helyzetbe kerül. A kiszolgáltatottság sosem jó, azonban 70-80 évesen kifejezetten lehangoló.

Van még egy érv, amit fel szoktak hozni. Ez pedig, hogy „Nyugat-Európában mennyivel alacsonyabb az ingatlan tulajdonlási ráta”. Ez két kitétellel igaz. Az egyik, hogy nemcsak az országok esetében nagyok a különbségek, hanem a különböző korcsoportokon belül is. Azaz vannak országok, ahol alacsony a lakástulajdonosok arány, azonban az életkor előrehaladtával ezekben az országokban is növekszik az ingatlantulajdonosok száma és aránya. Még a meglehetősen nagyvonalú szociális rendszeréről híres Norvégiában is 80% a saját tulajdonú ingatlannal rendelkezők aránya.

A másik ok, hogy azokban az országokban, ahol alacsony az ingatlan tulajdonnal rendelkezők aránya jellemzően van egy kialakult, sok esetben szabályozott bérlakás-piac. Így a bérleti díjak nem jelentenek aránytalan terhet a bérlők számára. Ezért kisebb is a motiváció saját ingatlan vásárlásra. Hiszen belátható időn belül nem valószínű, hogy megváltozik a rendszer, így ez nem jelent akkora egzisztenciális kockázatot.

De nézzük meg picit, mit is mondanak a számok. Ha az átlagkereseteket hasonlítjuk össze a bérleti díjak mértékével akkor kiderül, hogy Budapesten a legrosszabb ez az arány egész Európában. Vagyis itthon kerül a legtöbbe egy albérlet az átlagkeresethez képest. Ráadásul ebben az esetben átlagkeresetről beszélünk és nem medián, ami jobban jellemezné a magyar helyzetet.

1. táblázat (városok szerinti átlagos bérleti díjak és nettó átlagfizetések aránya, elmúlt 12 hónap (2024 szept-2025 szept); forrás numbeo.com)

Sorrend	Város	Apartment (1 bedroom) outside of centre	Average Monthly Net Salary (after tax)	Arány
1	Lisbon, Portugal	1078.31	1226.89	1.14
2	Porto, Portugal	800	1133.14	1.42
3	Dnipro, Ukraine	283.8	417.42	1.47
4	Chisinau, Moldova	423.04	623.99	1.48
5	Tirana, Albania	460.36	685.92	1.49
6	Lviv, Ukraine	297.21	481.21	1.62
7	Sliema, Malta	944.44	1530	1.62
8	Kiev (Kyiv), Ukraine	323.81	547.73	1.69
9	London, United Kingdom	2048.2	3523.44	1.72
10	Palma de Mallorca, Spain	909.09	1583.33	1.74
11	Braga, Portugal	584.62	1022.22	1.75
12	Barcelona, Spain	1091.99	1957.42	1.79
13	Malaga, Spain	756.25	1426.62	1.89
14	Belgrade, Serbia	503.99	992.34	1.97
15	Constanta, Romania	398.91	787.18	1.97
16	Milan, Italy	1026.79	2031.56	1.98
17	Nizhny Novgorod, Russia	315.22	631.29	2.00
18	Athens, Greece	507.45	1026.73	2.02
19	Kazan, Russia	338.18	686.17	2.03
20	Dublin, Ireland	1721.18	3568.44	2.07
21	Novi Sad, Serbia	397.71	828.75	2.08
22	Yekaterinburg, Russia	348.15	727.64	2.09
23	Kosice, Slovakia	575	1209.75	2.10
24	Split, Croatia	633.57	1347.42	2.13
25	Cork, Ireland	1327	2835.71	2.14
26	Reykjavik, Iceland	1727.75	3724.82	2.16
27	Ljubljana, Slovenia	731.74	1593.33	2.18
28	Moscow, Russia	629.59	1385.87	2.20
29	Podgorica, Montenegro	430.38	948.54	2.20
30	Perm, Russia	289.62	650.88	2.25
31	Florence, Italy	770.59	1732.14	2.25
32	Pecs, Hungary	321.87	724.21	2.25
33	Amsterdam, Netherlands	1763.67	3983.77	2.26
34	Madrid, Spain	958.65	2166.32	2.26
35	Cluj-Napoca, Romania	501.52	1139.17	2.27
36	Bratislava, Slovakia	632	1438.67	2.28
37	Brighton, United Kingdom	1325.23	3021.76	2.28
38	Warsaw, Poland	782.59	1801.95	2.30
39	Haarlem, Netherlands	1335	3077.5	2.31
40	Brno, Czech Republic	669.83	1548.54	2.31
41	Kaliningrad, Russia	278.62	648.09	2.33
42	Wroclaw, Poland	619.31	1449.03	2.34
43	Minsk, Belarus	275.29	649.73	2.36
44	Prague, Czech Republic	787.61	1866.66	2.37
45	Tomsk, Russia	247.23	587.59	2.38
46	Alicante, Spain	699.08	1662.5	2.38
47	Burgas, Bulgaria	375.09	892.68	2.38
48	Gdansk, Poland	639.75	1523.73	2.38
49	Thessaloniki, Greece	399	953.42	2.39
50	Saint Petersburg, Russia	391.69	938.24	2.40
51	Odessa (Odesa), Ukraine	162.47	391.65	2.41
52	Manchester, United Kingdom	1111.56	2681.96	2.41
53	Ufa, Russia	252.97	612.43	2.42
54	Cambridge, United Kingdom	1368.44	3330.11	2.43
55	Krakow (Cracow), Poland	659.78	1612.21	2.44
56	Bologna, Italy	743.75	1824.96	2.45
57	Brasov, Romania	364.35	895.3	2.46
58	Pristina, Kosovo (Disputed Territory)	226.92	559.38	2.47
59	Seville (Sevilla), Spain	638.89	1576.92	2.47
60	Krasnodar, Russia	263.13	654.58	2.49
61	Budapest, Hungary	506.4	1262.28	2.49
62	Naples, Italy	608.57	1517.65	2.49
63	Novosibirsk, Russia	260.08	648.72	2.49
64	Banja Luka, Bosnia And Herzegovina	286.51	715.91	2.50
65	Samara, Russia	231.78	579.29	2.50
66	Rome, Italy	752.94	1891.91	2.51
67	Skopje, North Macedonia	272.1	691.6	2.54
68	Valencia, Spain	822.32	2114.38	2.57
69	Rotterdam, Netherlands	1270.2	3321.52	2.61
70	Poznan, Poland	600.02	1571.38	2.62
71	Delft, Netherlands	1128	2957.97	2.62
72	Kaunas, Lithuania	441.67	1168.69	2.65
73	Utrecht, Netherlands	1353.37	3584.75	2.65
74	Bristol, United Kingdom	1182.95	3137.78	2.65
75	Padova, Italy	644.44	1709.62	2.65
76	Varna, Bulgaria	346.91	931.28	2.68
77	Trieste, Italy	582	1582.5	2.72
78	Sibiu, Romania	354.99	965.99	2.72
79	Iasi, Romania	305.78	841.6	2.75
80	Oslo, Norway	1211.31	3393.86	2.80
81	Luxembourg, Luxembourg	1580	4454.66	2.82
82	Vilnius, Lithuania	566.82	1602.84	2.83
83	Nis, Serbia	243.66	690.02	2.83
84	Kharkiv, Ukraine	123.02	348.67	2.83
85	Olomouc, Czech Republic	458.41	1301.99	2.84
86	Munich, Germany	1178.82	3355.9	2.85
87	Modena, Italy	588.33	1693.75	2.88
88	Zagreb, Croatia	569.33	1667.62	2.93
89	Plzen, Czech Republic	539.12	1600.54	2.97
90	Verona, Italy	606.25	1802.38	2.97
91	Birmingham, United Kingdom	965.11	2871.05	2.97
92	Cagliari, Italy	531.11	1583.64	2.98
93	Brescia, Italy	575.71	1717.76	2.98
94	Rijeka, Croatia	341.25	1018.56	2.98
95	Szczecin, Poland	456.51	1363.7	2.99
96	Nijmegen, Netherlands	950	2850	3.00
97	Sarajevo, Bosnia And Herzegovina	273.26	824.37	3.02
98	Sofia, Bulgaria	458.46	1390.96	3.03
99	Belfast, United Kingdom	796.42	2422.39	3.04
100	Eindhoven, Netherlands	1144.79	3513.76	3.07
101	Edinburgh, United Kingdom	1026.16	3170.43	3.09
102	Oradea, Romania	249.37	777.05	3.12
103	Copenhagen, Denmark	1247.44	3887.2	3.12
104	Paris, France	1038.94	3258.61	3.14
105	Glasgow, United Kingdom	847.57	2682.69	3.17
106	Leeds, United Kingdom	847.47	2696.96	3.18
107	Bucharest, Romania	372.56	1194.02	3.20
108	Lodz, Poland	420.56	1353.17	3.22
109	Plovdiv, Bulgaria	291.99	940.68	3.22
110	Ostrava, Czech Republic	435.61	1410.67	3.24
111	Brussels, Belgium	941.3	3049	3.24
112	The Hague (Den Haag), Netherlands	1228.31	3982.78	3.24
113	Tallinn, Estonia	518.64	1682.4	3.24
114	Stavanger, Norway	1050.57	3414.01	3.25
115	Katowice, Poland	416.79	1370.49	3.29
116	Maastricht, Netherlands	938.89	3116.38	3.32
117	Turin, Italy	514.58	1714.19	3.33
118	Berlin, Germany	906.93	3077.57	3.39
119	Genoa, Italy	516.25	1752.19	3.39
120	Stuttgart, Germany	896.15	3080.45	3.44
121	Gyor, Hungary	316.05	1089.04	3.45
122	Tilburg, Netherlands	892.5	3075.83	3.45
123	Nottingham, United Kingdom	810.78	2811.2	3.47
124	Bergamo, Italy	554.36	1923.08	3.47
125	Cologne, Germany	833.33	2893.47	3.47
126	Groningen, Netherlands	794.75	2780	3.50
127	Vienna, Austria	796.69	2805.02	3.52
128	Sheffield, United Kingdom	767.05	2722.05	3.55
129	Timisoara, Romania	298.05	1066.37	3.58
130	Antwerp, Belgium	731.67	2640	3.61
131	Geneva, Switzerland	1789.64	6478.02	3.62
132	Stockholm, Sweden	838.32	3051.84	3.64
133	Karlsruhe, Germany	733.33	2672.22	3.64
134	Leiden, Netherlands	1091.83	3992.48	3.66
135	Riga, Latvia	353.86	1295.67	3.66
136	Zurich, Switzerland	1896.86	6952.39	3.67
137	Hamburg, Germany	844.83	3143.27	3.72
138	Helsinki, Finland	795.58	2985.48	3.75
139	Liverpool, United Kingdom	662.61	2550.94	3.85
140	Montpellier, France	623.33	2402.08	3.85
141	Bergen, Norway	823.07	3200.97	3.89
142	Darmstadt, Germany	790	3080	3.90
143	Frankfurt, Germany	1018.34	3973.69	3.90
144	Tartu, Estonia	380.71	1498.29	3.94
145	Dusseldorf, Germany	848.46	3342.36	3.94
146	Hanover, Germany	650.86	2614.94	4.02
147	Graz, Austria	592.08	2390.43	4.04
148	Trondheim, Norway	887.34	3644.98	4.11
149	Malmo, Sweden	700.17	2891.21	4.13
150	Augsburg, Germany	778	3215.71	4.13
151	Strasbourg, France	608.56	2527.69	4.15
152	Newcastle upon Tyne, United Kingdom	785.05	3277.65	4.18
153	Bonn, Germany	761.36	3257.14	4.28
154	Kiel, Germany	586.67	2520	4.30
155	Toulouse, France	587.5	2528.79	4.30
156	Odense, Denmark	732.37	3192.95	4.36
157	Aarhus, Denmark	826.15	3610.97	4.37
158	Lyon, France	583.33	2640.97	4.53
159	Gothenburg, Sweden	703.71	3209.83	4.56
160	Heidelberg, Germany	744.44	3421.29	4.60
161	Lausanne, Switzerland	1322.93	6086.53	4.60
162	Tampere, Finland	642.42	2992.36	4.66
163	Leipzig, Germany	535	2573.21	4.81
164	Catania, Italy	343.75	1705.46	4.96
165	Aberdeen, United Kingdom	649.81	3282.28	5.05
166	Bremen, Germany	546.67	2891.67	5.29
167	Aachen, Germany	557.5	2954.17	5.30
168	Basel, Switzerland	1275.81	6975.12	5.47
169	Nuremberg, Germany	581.54	3190.16	5.49
170	Bern, Switzerland	1178.9	6560.98	5.57
171	Dresden, Germany	518.17	2885.27	5.57
172	Erlangen, Germany	621.43	3871	6.23
173	Mannheim, Germany	633.33	4203.62	6.64
174	Essen, Germany	452.22	3096.23	6.85

A KSH adatai szerint 2025 áprilisában, (amire a fenti időszak nagyjából közepét teszi ki) a magyar bruttó átlagkereset 708 300 Ft (nettó 486 500 Ft), míg a bruttó medián kereset 564 800 Ft (nettó 392 700) volt. Ezeket a számokat már össze lehet hasonlítani a nettó európai medián keresettel még úgy is, hogy a számok eltérnek. Mivel az Eurostat szerint nettó 805 euro az átlag és nettó 734.25 euró a medián kereset itthon. Azonban mivel a számítási mód az európai országok esetében megegyezik, így ki lehet jelenteni, hogy csak egy ország van ez EU-ban, ahol alacsonyabb az átlag és kettő, ahol medián fizetés is (Bulgária és Románia). Ezekben az országokban viszont az átlagfizetéshez tartozó bérleti díjak jóval kedvezőbbek (Bukarest a 142. Szófia pedig a 126. a listán, szemben Budapesttel, ami a 61.), vagyis a bérleti díjak Budapesten arányaiban lényegesen magasabbak, mint más európai országokban.

TIME	2024	2024
GEO (Labels)	Mean equivalised net income	Median equivalised net income
Romania	8,431	7,837
Hungary	9,660	8,811
Bulgaria	9,959	7,811
Slovakia	10,396	10,171
Greece	12,391	10,850
Poland	12,964	11,921
Croatia	13,411	12,344
Lithuania	14,849	12,325
Portugal	14,951	12,646
Latvia	14,991	12,821
Czechia	16,626	15,133
Estonia	18,421	16,140
Slovenia	21,095	19,620
Spain	21,759	19,307
Malta	23,460	20,430
Italy	23,651	20,605
Cyprus	24,250	20,666
France	29,297	25,557
Sweden	29,338	26,915
Germany	31,856	27,619
Finland	31,975	28,693
Belgium	32,995	30,392
Netherlands	35,477	31,981
Ireland	37,267	33,013
Austria	37,343	33,210
Denmark	39,945	34,843
Luxembourg	58,403	50,799

Egy példán keresztül vizsgáljuk meg hogy mi történik lakásvásárlás esetén. Úgy, hogy továbbra is 2024-ra fókuszálunk. Ebben az évben Budapesten az átlagos négyzetméter ár 1,063,583.00 Ft, az átlagos reálár pedig 1,115,735.75 Ft volt. Ez azt jelenti, hogy egy átlagos kétszobás 50 négyzetméteres lakás ára 55,8 millió forint. Az Otthon Start feltételei szerint maximum 90%-a finanszírozható hitelből, valamint lakás vásárlására maximum 50 millió forint kölcsönt lehet felvenni. Mivel az induló tőkét a legnehezebb előteremteni, igy ezzel a százalékkal folytatjuk tovább, ami azt jelenti, hogy a maximális, azaz 50 millió Ft hitelt kell felvenni, leszorítva ezzel az önerő részét. Ennek a havi törlesztőrészlete, egy gyors előkalkulációt követően, 238 000 Ft körül van a maximális, azaz 25 éves időtartamra. Az átlagos bérleti díj 250 000 Ft a példában szereplő 50 négyzetméteres lakás esetén 2024 (4984 ft/nm ).  

A fenti számításból egyértelművé válik, hogy a lakáshitel törlesztőrészlete olcsóbb, mint a lakás bérleti díja.

A legszebb azonban, hogy napjainban már meglehetősen egyszerűen lehet fixálni a törlesztőrészletet vagy az egész futamidőre vagy úgy, hogy 2 kamatperiódus legyen. Ha feltételezzük, hogy a kezdetben a jövedelmünk 60%-át viszi el a törlesztőrészlet, és a fizetésünk évente 3%-kal nő, akkor 10 év után már „csak” a jövedelmünk 45%-a lesz a lakhatás költsége, míg bérlés esetében nagy valószínűséggel azonos mértéket emésztene fel ezen költség.

Végezetül még egy aspektust szeretnék megemlíteni, ami nem biztos, hogy megfelelő hangsúlyt kap. Ez pedig a megtakarítás. Föntebb egy gondolat erejéig már említettük a részvénypiacokat. A lakosság jelentős része, nem csak hazánkban, nem igazán ismeri a részvényeket. Ha ismeri is, akkor is sok a gond vele. Ki kellene választani, mit vegyen. Ok, ez könnyű: ETF! Rendszeresen kellene befektetni havi pár tízezer forintot. Ez már komoly akadály, hiszen külső kényszerítő erő nélkül csak a saját magunk tudatosságában bízhatunk. Ez viszont olyan tartós, mint nyári kánikulában a csokifagyi. De tételezzük fel, hogy ezt az akadályt is leküzdöttük, akkor ott van minden befektetés természetes velejárója: a volatilitás. Igen, minden befektetésé. Még a lakásunk árának jellemzője is. A lényeges különbség, hogy ha kedvezőtlenül is alakulnak is a dolgok, senki nem dörgöli az orrunk alá, mint ahogyan az a bankszámlánkon folyamatosan látható. Ráadásul még „élvezem” is a befektetésem, hiszen abban lakom. Igaz ez akkor is, amikor jól mennek a dolgok, ugyanis az emberek nem igazán tudják megállni, hogy ha jól kerestek egy befektetésen, akkor azt ne akarják realizálni. Az esetek döntő többségében ez azzal az eredménnyel jár, hogy kevesebb hozamot tudnak realizálni, mintha semmit sem csináltak volna. Ez a lehetőség elvileg adott abban az esetben is, ha albérleti díjat fizetünk, és akkor is, ha törlesztőrészletet. Azonban ceteris paribus, ha a jövedelmünk azonos arányát fordítjuk megtakarításra a hitelfelvétel esetében a futamidő végén sokkal vagyonosabbak leszünk.

Koncz Péter